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米７月中古住宅販売件数、前月比５．９％減の年率４８１万戸―市場予想下回る

2022-08-19 09:46:00.0

＜チェックポイント＞

●コロナ禍を除くと１５年１１月以来約７年ぶりの低水準

●住宅供給（在庫）は前月比４．８％増でも在庫不足変わらず

●住宅ローン金利と住宅価格の伸びがいずれも鈍化―市場回復の可能性

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が１８日に発表した７月の中古住宅販売件数（季節調整済み）は前月比５．９％減の年率換算４８１万戸と６カ月連続で減少し、市場予想の４８５万戸を下回った。コロナ禍の２０年６月以来２年１カ月ぶりの低水準だが、コロナ禍を除くと、１５年１１月以来約７年ぶりの低水準となる。

　季節要因を無視できる前年比も２０．２％減となり、１２カ月連続で前年水準を下回った。コロナ禍中の２１年の販売件数（前年比８．５％増の６１２万戸）を２１．４％（１３１万戸）も下回っている。

　ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、７月の販売件数の減少について、「住宅ローン金利が６月初めに一時、６％超のピークに達したことが大きい」とし、住宅ローン金利の急上昇と高水準の住宅価格が住宅購入者のアフォーダビリティー（住宅取得能力）を悪化させたと見ている。

　一方、住宅供給の過不足感を示す７月時点の未販売住宅（在庫）は、前月比４．８％増の１３１万戸と、前月の８．７％増に続いて５カ月連続で増加。２１年の８８万戸や２０年の１０６万戸を上回った。販売が低調なため、売れ残り期間が長期化していることや、コロナ禍の住宅ブームが終わりに近づいているため、販売業者が売り急いでいることが背景。

　７月の販売ペースで換算した在庫水準は３．３カ月分と、６カ月連続で上昇。前月の２．９カ月分や１年前の２．６カ月分も上回ったが、適正水準とされる５−６カ月分を大きく下回っている。

　一方、住宅の販売ペースを見ると、販売物件が７月中に市場に残っていた期間は１４日間と、前月と変わらなかったが、１年前の１７日間を下回り、過去最短となっている。７月中に販売された物件のうち、全体の８２％（６月は８８％）が市場に出てから１カ月弱で販売されており、中古住宅の購入のための入札が激化しているため、すぐに売り切れる状況。

　地域別販売件数は、全体の４割以上を占め、最もウエートが大きい南部が前月比５．３％減の２１３万戸と、６カ月連続で減少。南部に次いで大きい西部は同９．４％減の８７万戸と、２カ月連続で１００万戸の大台を割り込んだ。中西部は同３．３％減の１１９万戸、北東部は同７．５％減（同１６．２％減）の６２万戸となった。

　住宅販売の減少の最大の理由は住宅ローン金利の急上昇と住宅価格の上昇が続いていることだ。７月の住宅価格（中央値）は前月比２．４％低下の４０万３８００ドルと、６カ月ぶりに低下したが、まだ、４０万ドル台の高水準。前年比も１０．８％上昇と、１２５カ月連続で前年水準を上回っている。主力の一戸建ては前年水準より１０．６％高い４１万０６００ドルとなった。ただ、在庫が増え始めているため、市場では今後、住宅価格が値下げされる可能性が高まっていると見ている。

　高水準にある住宅ローン金利は、６月初旬の６％をピークに下がり始めているため、ヤン氏は、「今後、住宅購入者のアフォーダビリティーが高まり、住宅販売がすぐに落ち着く」とし、８月以降、住宅販売の減少に歯止めがかかると見ている。市場では住宅ローン金利がさらに低下し、住宅価格の伸びもさらに鈍化すれば今年後半から住宅販売が盛り返すと見ている。

提供：モーニングスター社