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米３月中古住宅販売件数、前月比２．７％減の年率５７７万戸―市場予想下回る

2022-04-21 10:51:00.0

＜チェックポイント＞

●住宅ローン金利上昇と価格高騰、供給不足で販売件数急減

●住宅価格は前年比１５％上昇の３７万５３００ドル、過去最高値を更新

●住宅供給（在庫）は前年比１１．８％増も依然過去最低水準

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が２０日発表した３月の中古住宅販売件数（季節調整済み）は、前月比２．７％減の年率換算５７７万戸と、２月の同８．６％減（改定前７．２％減）に続いて２カ月連続で減少。市場予想５８０万戸に対しても下回った。前年比も４．５％減となり、８カ月連続で前年水準を下回った。

　ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、「住宅ローン金利の急上昇とインフレ上昇が購買力に打撃を与える影響が感じ始められた」と指摘している。

　住宅供給の過不足感を示す３月時点の未販売住宅（在庫）は、前月比１１．８％増（前年比９．５％減）の９５万戸と、２月の横ばいから３カ月ぶりに増加した。また、３月の販売ペースで換算した在庫水準は２カ月分と、２月の１．７カ月分を上回り、２カ月連続で上昇したが、１年前の２．１カ月分を下回り、依然、過去最低に近い水準だ。

　中古住宅の販売ペースをみると、販売物件が３月中に市場に残っていた期間は１７日間と、２月や１年前の１８日間を下回り、過去最短に近い。３月中に販売された物件のうち、全体の８７％（２月は８４％）が市場に出てから１カ月弱で販売されており、中古住宅の購入のための入札が激化しているため、すぐに売り切れる状況が続いている。

　地域別販売件数は、全体の４割以上を占め、最もウエートが大きい南部が前月比３．０％減（前年比３．０％減）の２６２万戸と、２カ月連続で減少。北東部も同２．９％減（同１１．８％減）の６７万戸、中西部も同４．５％減（同３．１％減）の１２７万戸となった。西部は同横ばい（同４．７％減）の１２１万戸となっている。

　住宅販売の減少の最大の理由は住宅ローン金利の急上昇と住宅価格の上昇が続いていることだ。３月の住宅価格（中央値）は前月比４．５％上昇の３７万５３００ドルと、４カ月連続で上昇し、２１年６月の過去最高値（３６万２８００ドル）を更新した。前年比は１５．０％上昇となり、１２１カ月連続で前年水準を上回っている。主力の一戸建ても同様で、３月は前年水準より１５．２％高い３８万２０００ドル（前月比４．４％上昇）となった。在庫不足を反映し、不動産仲介業者が中古住宅の買取り価格を競り上げていることが住宅価格高騰の要因となっている。

　住宅価格が低下しないもう一つの要因として、格安なフォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件などのディストレスト物件の供給が細っていることがある。３月のディストレスト物件の販売比率は１％弱と、２月や１年前と変わらなかった。

　一方、手ごろな価格帯の住宅供給不足と高水準の住宅価格を反映し、３月の新規住宅取得者の比率は３０％と、２月の２９％から上昇したが、１年前の３２％や、過去平均の４０％を下回っており、引き続き低水準となっている。

　市場では、今後、ＦＲＢ（連邦準備制度理事会）の５月の追加利上げにより、すでに１０年超ぶりの高水準にある住宅ローン金利がさらに上昇する見通しであることや、在庫不足による住宅価格の高騰で、住宅購入者のアフォーダビリティ（住宅取得能力）が低下し、住宅販売が鈍化する懸念があるとみている。

＜関連銘柄＞
　ＮＡＳＤ投信<1545>、ＮＹダウ投信<1546>、上場米国<1547>、
　ＳＰＤ５００<1557>、ＮＹダウ<1679>、ＮＹダウブル<2040>、
　ＮＹダウベア<2041>

提供：モーニングスター社