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米１月中古住宅販売件数、前月比６．７％増の年率６５０万戸―市場予想上回る

2022-02-21 09:33:00.0

＜チェックポイント＞

●利上げ開始による住宅ローン金利の上昇加速懸念で駆け込み需要強まる

●住宅ローン金利上昇と住宅価格高騰で中所得層への逆風強まる見通し

●住宅在庫は過去最低を更新―５０万ドル超の高額物件は増加傾向

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が１８日発表した１月中古住宅販売件数（季節調整済み）は、前月比６．７％増の年率換算６５０万戸と、２１年１２月の同３．８％減から増加に転じ、２１年１月（６６５万戸）以来１年ぶりの高水準となり、市場予想の６１０万戸を上回った。

　季節要因を無視できる前年比は２．３％減となり、６カ月連続で前年水準を下回った。

　ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、「消費者はＦＲＢ（米連邦準備制度理事会）の利上げ開始で住宅ローン金利が上昇するとの思惑で買い急いだ可能性が高い」と見ている。今後の販売見通しについては、「今後、中所得層の一部では住宅ローンを借りる余裕がなくなる。カリフォルニアやニューヨークなど大都市圏では毎月のローン返済が５００−１０００ドル高くなる」とし、住宅ローン金利の上昇により、中古住宅販売に悪影響が及ぶと見ている。

　住宅供給の過不足感を示す１月時点の未販売住宅（在庫）は前月比２．３％減（前年比１６．５％減）の８６万戸と６カ月連続で減少し、過去最低となった。また、１月の販売ペースに換算した在庫水準も１．６カ月分と、５カ月連続で低下し、これも過去最低となった。前出ヤン氏は、「住宅在庫は５０万ドル以下の物件が消え、それ以上の高額物件が増えており、購入者は高所得層にシフトし続ける」と指摘している。

　中古住宅の販売ペースをみると、販売物件が１月中に市場に残っていた期間は１９日間と、１２月と変わらなかったが、依然、過去最短に近い。中古住宅の購入競争が激しいため、すぐに売り切れる状況が続いており、１月中に販売された物件のうち、全体の７９％が市場に出てから１カ月弱で売れている。

　地域別販売件数は、全体の４割以上を占め、最もウエートが大きい南部が前月比９．３％増（前年比０．３％増）の２９４万戸と、１２月の急減から増加に転じた。北東部も同６．８％増（同８．２％減）の７８万戸、中西部も同４．１％増（同横ばい）の１５１万戸、西部も同４．１％増（同６．６％減）の１２７万戸と、全地区で増加した。

　住宅価格は中央値で前月比１．２％低下の３５万３００ドルと、４カ月ぶりに低下したが、前年比は１５．４％上昇と、１１９カ月連続で前年水準を上回り、２１年６月の過去最高値（３６万２８００ドル）に近い水準となっている。主力の一戸建ても同様で、１月は前年水準より１５．９％高い３５万７１００ドル（前月比１．２％低下）となった。在庫不足を反映し、不動産仲介業者が中古住宅の買取り価格を競り上げていることが住宅価格高騰の要因となっている。

　住宅価格が低下しないもう１つの要因として、格安なフォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件などのディストレスト物件の供給が細っていることがある。１月のディストレスト物件の販売比率は１％弱と、１２月や１年前と変わらなかった。

　一方、手ごろな価格帯の住宅供給不足と高水準の住宅価格を反映し、１月の新規住宅取得者の比率は２７％と、１２月の３０％から低下し、１年前の３３％も下回った。

　市場では住宅ローン金利が２１年以降、急上昇していることや、在庫不足による住宅価格の高騰で住宅購入者のアフォーダビリティ（住宅取得能力）が低下し、今後住宅販売が先細る可能性があるとみている。

＜関連銘柄＞
　ＮＡＳＤ投信<1545>、ＮＹダウ投信<1546>、上場米国<1547>、
　ＳＰＤ５００<1557>、ＮＹダウ<1679>、ＮＹダウブル<2040>、
　ＮＹダウベア<2041>

提供：モーニングスター社