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米１１月中古住宅販売件数、前月比１．９％増の年率６４６万戸―市場予想下回る

2021-12-23 10:54:00.0

＜チェックポイント＞

●家賃高騰を背景に、住宅ローン金利上昇前の住宅購入にシフト

●２２年前半は売り物件増加で在庫不足緩和―ＮＡＲ予想

●販売ペース短期間化―購入競争激しく売り切れ続出

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が２２日発表した１１月中古住宅販売件数（季節調整済み）は、前月比１．９％増の年率換算６４６万戸と、１０月の同０．８％増を上回り、３カ月連続で増加したものの、市場予想の６５２万戸を下回った。

　一方、季節要因を無視できる前年比は２．０％減となり、４カ月連続で前年水準を下回った。

　ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、「家賃の高騰など（インフレ圧力）が続く中、住宅購入者は住宅ローン金利が今後数カ月で一段と上昇する前に、（家賃払いよりも）固定金利の住宅ローンの支払いを選択する動きを強めた」と分析している。同氏は２２年末までに住宅ローン金利は、フレディマック（米連邦住宅貸付抵当公社）の３０年固定金利の平均約定金利で現在の３．１％から３．７％に急上昇すると見ている。

　住宅供給の過不足感を示す１１月時点の未販売住宅（在庫）は前月比９．８％減（前年比１３．３％減）の１１１万戸と、２１年のピークとなった７月の１３１万戸から４カ月連続で減少、１１月の販売ペースに換算した在庫水準も２．１カ月分と３カ月連続で低下し、１０月と１年前の２．３カ月分を下回った。このうち、一戸建て住宅の在庫は前月比１０．３％減の９６万戸と４カ月連続で減少した。ただ、ＮＡＲの最新調査では２２年前半に住宅所有者の自宅売却件数が増加する見通しで、在庫不足は緩和すると見ている。

　中古住宅の販売ペースをみると、販売物件が１１月中に市場に残っていた期間は１８日間と、１０月と一致したが、１年前の２１日間を下回った。１１月中に販売された物件のうち、全体の８３％（１０月は８２％）が市場に出てから１カ月弱で販売されており、中古住宅の購入競争が激しいため、すぐに売り切れる状況が続いている。

　地域別販売件数は、全体の４割以上を占め、最もウエートが大きい南部が前月比２．９％増（前年比１．１％増）の２８５万戸となり、１０月の横ばいから増加に転じた。中西部も同０．７％増（同０．７％減）の１５２万戸、西部は同２．３％増（同３．６％減）の１３３万戸となったが、北東部は同横ばい（同１１．６％減）の７６万戸にとどまった。

　住宅価格は中央値で前月比０．３％上昇の３５万３９００ドルと２カ月連続で上昇し、６月の過去最高値（３６万２８００ドル）に近い水準となっている。前年比は１３．９％上昇と、１１７カ月連続で前年水準を上回る。主力の一戸建ても同様で、１１月は前年水準より１４．９％高い３６万２６００ドル（前月比０．９％上昇）となった。ヤン氏は、「新築住宅の建設がサプライチェーンのボトルネック（制約による品不足）と労働力不足で進まず、その結果、より多くの在庫（中古住宅の供給）を市場にもたらすことが妨げられている」とし、「在庫が記録的な低水準なため、住宅価格の高騰が続いている」と指摘している。

　住宅価格が低下しない要因の一つに、格安なフォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件などのディストレスト物件の供給が依然細っていることがある。１１月のディストレスト物件の販売比率は１％弱と、１０月や１年前と変わらなかった。

　一方、手ごろな価格帯の住宅供給不足と高水準の住宅価格を反映し、１１月の新規住宅取得者の比率は２６％と１０月の２９％や、１年前の３２％を下回り、低水準となっている。

＜関連銘柄＞
　ＮＡＳＤ投信<1545>、ＮＹダウ投信<1546>、上場米国<1547>、
　ＳＰＤ５００<1557>、ＮＹダウ<1679>、ＮＹダウブル<2040>、
　ＮＹダウベア<2041>

提供：モーニングスター社