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米１８年１２月中古住宅販売、前月比６．４％減の年率４９９万戸―予想下回る

2019-01-23 10:56:00.0

＜チェックポイント＞
●販売件数、１０カ月連続で前年割れ―住宅ローン金利上昇や在庫不足が要因

●未販売住宅（在庫）は３．７カ月分―在庫水準３カ月連続で低下

●政府機関一部閉鎖が住宅販売に悪影響―ＮＡＲ会長

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が２２日発表した１８年１２月の中古住宅販売件数（季節調整済み）は前月比６．４％減の年率換算４９９万戸と、１１月の同２．１％増の５３３万戸（改定前は５３２万戸）から３カ月ぶりに減少に転じ、市場予想の５２５万戸に対しても大幅に下回った。

　また、季節要因を無視できる前年比も１０．３％減となり、３月以降１０カ月連続の前年割れとなった。この結果、１８年全体の販売件数は前年比３．１％減の５３４万戸と、１５年以来３年ぶりの低水準となっている。

　ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、「最近の弱い住宅販売件数のデータは１８年のほぼ全体を通じ米国の住宅ローン金利が加速した結果を反映している」と指摘。また、ＮＡＲのジョン・スマビー会長は、「政府の一部機関の閉鎖による１２月の販売契約手続きへの影響は顕著ではないものの、閉鎖がいつ解除されるか先行き不透明なことが住宅販売に悪影響を及ぼしている可能性がある」と懸念を示す。

　住宅市場は住宅ローン金利と住宅販売価格の（対前年比で）上昇により、初めて住宅を購入する新規住宅取得者は住宅購入に躊躇（ちゅうちょ）し、住宅購入者のアフォーダビリティ（住宅取得能力）が弱い状況が続いている。一部のエコノミストは米経済の足を引っ張る恐れが出てきたとみる。ただ、ヤン氏は、「住宅市場は住宅ローン金利に敏感だが、最近、金利が低下してきていることから、春ごろにかけて住宅販売が持ち直すとみられる」と、やや楽観的な見方を示している。

　一方、住宅供給の過不足感を示す１２月時点の未販売住宅（在庫）は前月比１０．９％減の１５５万戸と、６カ月連続で減少し、同月の販売ペースに換算した在庫水準も３．７カ月分と、前月の３．９カ月分を下回り３カ月連続で低下した。ただ、前年比では６．２％増（戸数ベース）と、前年を上回る水準を維持しており、１年前の水準（３．２カ月分）も上回っている。

　また、中古住宅の販売ペースをみると、１２月は売り出された物件が市場に残っていた期間が１１月の４２日間から４６日間に延び、１年前の４０日間も上回り、販売ペースが鈍化した。一方、１カ月以内に販売された物件数も全体の３９％（１１月は４３％）に低下した。これは冬季に入り、住宅販売が活気を帯びることもなく穏やかな状況となったためだ。

　地域別の販売状況は、全体の４割以上を占め最もウエートが大きい南部は前月比５．４％減（前年比は８．７％減）の２０９万戸と、３カ月ぶりに減少に転じ全体を押し下げた。北東部も同６．８％減（同６．８％減）の６９万戸、中西部も同１１．２％減（同１０．５％減）の１１９万戸、西部も同１．９％減（同１５％減）の１０２万戸となっている。

　１２月の中古住宅価格は在庫水準（住宅供給）が６カ月連続で減少したことを反映して、中央値で前月比１．４％低下の２５万３６００ドルと、やや低下したが、過去最高を記録した６月の２７万３８００ドルに近い水準で１−３月の２４万ドル台を上回っており、前年比も２．９％上昇と、実質賃金上昇率の２倍以上も高い伸びで、８２カ月連続で前年水準を上回り高値が続いている。

　住宅供給不足と高水準の住宅価格が続く中、新規住宅取得者の比率は１２月が３２％と、前月の３３％を下回り、１年前と同じとなった。１７年全体の３４％や１６年の３５％も下回り、相変わらず低水準となっている。新規住宅取得者の比率が低迷しているのは依然として手ごろ感のある住宅を見つけにくいためで、住宅販売が伸び悩む要因ともなっている。これについて、ヤン氏は、「手ごろな価格帯の住宅在庫の供給が不足する一方で、高価格の住宅在庫の供給が多すぎるという問題がある」と指摘する。

＜関連銘柄＞
　ＮＡＳＤ投信<1545>、ＮＹダウ投信<1546>、上場米国<1547>、
　ＳＰＤ５００<1557>、国際ＶＸ中先<1561>、ｉＳ米超大型<1587>、
　ｉＳ米小型<1588>、ｉＳ米高配当<1589>、ｉＳ米リート<1590>、
　ＮＹダウ<1679>、ＮＹダウブル<2040>、ＮＹダウベア<2041>

提供：モーニングスター社