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米８月中古住宅販売、前月比横ばいも５カ月ぶりに下げ止まり

2018-09-21 11:43:00.0

＜チェックポイント＞
●未販売住宅（在庫）は４．３カ月分と、前月と変わらず―前年水準上回り安定化の兆し
●販売価格２カ月連続低下も、前年比４．６％上昇と高水準

●在庫（供給）が安定し住宅購入希望者が市場に戻る下地できた―ＮＡＲエコノミスト見解

　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が２０日発表した８月中古住宅販売件数（季節調整済み）は前月比横ばいの年率換算５３４万戸と、７月まで４カ月連続で減少していたが、５カ月ぶりに下げ止まった。ただ、市場予想の５３７万戸には届かず、１６年２月の５２１万戸以来２年６カ月ぶりの低水準が続いている。

　季節要因を無視できる前年比は１．５％減と、３月以降６カ月連続の前年割れとなった。ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、「住宅ローン金利の加速や高水準の住宅価格、住宅在庫不足は依然、新規住宅取得者を市場から遠ざけている」とした一方、「住宅販売は底を打った可能性がある。住宅在庫（供給）が安定し緩やかに増えてきたことで、住宅購入希望者が市場に戻ってくる下地ができたように思われる」と述べ、今後、住宅販売が回復に向かう兆しが出てきたとみている。

　住宅供給の過不足感を示す８月末時点の未販売住宅（在庫）は前月比横ばいの１９２万戸となった。また、前年比は２．７％増と、３年超ぶりに前年水準を上回った。同月の販売ペースに換算した在庫水準は４．３カ月分と、前月と変わらなかったが、１年前の水準（４．１カ月分）を上回り、落ち着く見通しが出てきた。

　地域別の販売状況をみると、全体の４割以上を占め最もウエートが大きい南部が前月比０．４％減（前年比は１．８％増）の２２３万戸と、低迷し全体の足を引っ張った。北東部は同７．６％増の７１万戸に回復したが、前年比は２．７％減と落ち込み、中西部も同２．４％減（同０．８％減）の１２８万戸、西部も同５．９％減（同７．４％減）の１１２万戸と、前年水準を割り込んだままだ。

　８月の中古住宅価格は在庫水準が横ばいとなり住宅供給が落ち着いたことを反映して、中央値で前月比１．７％低下の２６万４８００ドルと、２カ月連続で低下した。しかし、まだ過去最高となった６月の２７万３８００ドルに近い水準で、１−３月の２４万ドル台を大幅に上回っている。前年比も４．６％上昇と、賃金上昇率の２倍もの高い伸びで、７８カ月連続で前年水準を上回った。これは予算が限られた低・中所得の住宅購入者にとっては頭痛の種だ。これは主力の一戸建ても同様で、８月の住宅価格は前年水準より４．９％も高い２６万７３００ドルとなっている。

　住宅供給不足と価格上昇が続く中、新規住宅取得者の比率は８月が３１％と、前月の３２％を下回った。１年前と変わらなかったが、１７年全体の３４％、１６年の３５％を下回り、相変わらず低水準となっている。新規住宅取得者の比率が低迷しているのは手ごろ感のある住宅を見つけにくいためで、住宅販売が伸び悩む要因ともなっている。

　一方、住宅購入者の経済余力に大きな影響を与える住宅ローン金利もフレディマック（米連邦住宅貸付抵当公社）の３０年固定金利の平均約定金利でみると、８月は４．５５％と、７月の４．５３％を上回った。６月の４．５７％や５月の４．５９％をやや下回っているが、１月の４．０３％や１７年１２月の３．９５％、また、１６年の平均３．６５％や１７年の３．９９％も上回り、依然、高水準だ。直近の９月２０日時点では４．６５％と、１１年５月以来７年ぶりの高水準にまで加速しており、中古住宅の所有者がマイホームを売って違う家に買い替える動きにもブレーキがかかり、住宅供給が増えない可能性もある。

＜関連銘柄＞
　ＮＡＳＤ投信<1545>、ＮＹダウ投信<1546>、上場米国<1547>、
　ＳＰＤ５００<1557>、国際ＶＸ中先<1561>、ｉＳ米超大型<1587>、
　ｉＳ米小型<1588>、ｉＳ米高配当<1589>、ｉＳ米リート<1590>、
　ＮＹダウ<1679>、ＮＹダウブル<2040>、ＮＹダウベア<2041>

提供：モーニングスター社