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米１月中古住宅販売件数、前月比３．２％減の年率５３８万戸―市場予想に反して減少

2018-02-22 09:31:00.0

＜チェックポイント＞
●前年比では３年５カ月ぶりの減少幅、１月の記録としては１９年ぶり低水準

●未販売中古住宅（在庫）は３．４カ月分と依然低水準

●中古住宅販売価格は前年比５．８％上昇と高水準




　ＮＡＲ（全米不動産業協会）が２１日発表した１月の中古住宅販売件数（季節調整済み）は前月比３．２％減の年率換算５３８万戸と、２カ月連続で減少した。市場予想は０．５％増だった。住宅需要は依然として根強いが、深刻な住宅供給不足で住宅価格が高止まりし、手ごろな価格の住宅が限られていることが背景にある。

　前年比では４．８％減と１４年８月（５．５％減）以来３年５カ月ぶりの大幅下落となった。年率換算の５３８万戸は１７年９月の５３７万戸以来４カ月ぶり、１月の記録としては９９年以来１９年ぶりの低水準となる。さらに１７年１２月の販売件数も５５７万戸から５５６万戸に１万戸下方改定され、市場にとってはネガティブサプライズばかりの内容となった。

　住宅供給の過不足感を示す１月末時点の未販売住宅（在庫）は前月比４．１％増の１５２万戸と、増加に転じたが、前年比では９．５％減と３２カ月連続で前年水準を下回った。販売ペースに換算した在庫水準も３．４カ月分と前月の３．２カ月分を上回ったものの、１年前の水準（３．６カ月分）を下回る。適正水準とされる６カ月分を大幅に下回る状況で、深刻な住宅供給不足が続いている。

　１月の中古住宅価格は中央値で前月比２．４％低下の２４万５００ドルとなったが、前年比では５．８％上昇と賃金上昇率の２倍もの高い伸びで、７１カ月連続で前年を上回る高値水準が続いている。

　住宅価格が低下しないのは、格安なフォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件などのディストレスト物件の供給が細っていることも一因。１月のディストレスト物件の販売比率はわずか５％と、水準としては低いままだ。　また、既存の住宅所有者も、住宅の住み替えよりも、リフォームによって住宅の正味価値（住宅価格とローン残高との差額）を高める選択をしていることも住宅供給不足の要因だ。ハーバード大学の最新調査によると、１８年のリフォーム関連支出は前年比７．５％増の約３４００億ドルと、１０年ぶりの高い伸びになることが予想されている。

　深刻な住宅供給不足と価格上昇が続く中、初めて住宅を購入する新規住宅取得者の比率は１月が２９％と、１７年１２月の３２％を下回り、１年前の３２％や１７年全体の３４％、１６年の３５％を下回った。新規住宅取得者の比率低下は手ごろ感のある住宅を見つけにくいことを意味する。

　一方、住宅販売に大きな影響を与える住宅ローン金利もフレディマック（米連邦住宅貸付抵当公社）の３０年固定金利の平均約定金利でみると、１月は４．０３％と、１２月の３．９５％を上回り４カ月連続で伸びが加速した。１６年の平均３．６５％や１７年の３．９９％を上回っており、今後、新規住宅取得者の住宅購入需要に一段とブレーキがかかる懸念が出てきた。

　１月の統計結果について、ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は、「１月の販売不振は住宅在庫不足が続いていることを示す。住宅供給の欠如と、それによる住宅価格の高騰がすべての要因だ。特に一戸建てが過去１０年間に（住宅バブルの崩壊を受け）建築件数が急減したことが今の住宅供給不足の元凶となっている」と分析している。ただ、「住宅見学の訪問者数は１７年１２月より増えている」と、住宅購入意欲は強いと指摘。その上で、「住宅市場では手ごろな価格で購入できる物件が少なくなっており、住宅価格の低下にはもっと多くの住宅供給が必要だ。１月の住宅着工件数が好調だったことや住宅建築業者の建築意欲も強いことから今後、徐々に供給が増えていく」とやや楽観的にみている。しかし、エコノミストの大方は１８年の中古住宅の販売は在庫不足が続くため、緩やかな増加にとどまるとみている。

＜関連銘柄＞
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提供：モーニングスター社